定期借地

固定資産税・都市計画税等の土地保有コストを軽減したい
○土地保有コストを軽減するには、土地を住居用として活用する方法が最良です。
○住居系で活用すれば課税標準が、
�@固定資産税は1/6（200�uまで）
�A都市計画税は1/3（200�uまで）

○固定資産税の軽減についての注意
平成６年の固定資産評価の見直しによる税額の激変緩和措置（負担調整措置）により一挙に左記の軽減にはならず、
�@1/4および�A1/2程度と想定されます。

相続対策、相続税の評価減（節税）をしたい
（１）相続税の節税対策　
○土地の評価が約２５から４５％下がります。
○保証金返還の債務控除があります。
○区画割りによる評価減があります。
�@宅地割り（分筆）効果による評価減
�A道路付による路線価変更による評価減
�B特に広大地に対しては効果を発揮します。
（２）納税対策　
○借地人へ底地を売却し納税資金を確保。
○底地の物納（土地は物納要件を満たします）。
○保証金運用益を納税資金に充てる。
（３）遺産分割対策　
○定期借地分譲の区画割により遺産分割は容易になります。

○平成10年8月25日の国税庁通達で底地評価減が拡大されました。

○保証金の債務控除の注意点
�@保証金の債務控除は残存期間を年利1.5％運用する想定での現在価値分が対象となります。

過剰な借入はしたくない
（他の事業の借入を軽減したい）
○他の土地活用と異なる大きな点がここにあります。定借は無借金で事業化が図れます。
○保証金という多額の一時金（時価の１０から２０％）が得られます。
○保証金の運用方法としては、
→�@宅地化造成費への充当
→�A賃貸事業などへの投資運用（借入返済含む）

○賃貸事業等の借入金返済等に保証金を活用できます。
○保証金への課税に注意
（１）事業用運用　……実質課税なし
（２）金融資産運用……利子に対する源泉課税
（３）家事消費　　……毎年みなし所得申告を要す
（平成16年度は1.5％分を所得申告）

土地は売りたくないが、一時金を得たい
○土地を売却しても譲渡税引後７5％程度しか残りません。
定期借地事業は土地を売却することなく資金化が図れます。
○更地価格の１０から２０％程度の保証金が入ります。


安定収入を得たい
○保証金の運用益と地代収入が得られます。
○一般的には、更地価格に対し1.5から2.0%位の運用が期待されます。
保証金・一時金の運用次第では、さらなる収益が期待できます。

○地代の改定方式は、トラブル防止を目的に契約書で定めます。
　（３年毎、消費者物価連動方式）

お客様のニーズ　活用のメリットとポイント 補足説明（注意点）

管理が面倒なことはしたくない
○建物の所有者は借地人ですから、建物の修繕・管理などの煩わしさは生じません。
○地代は半年分を年２回徴収。土地管理委託により、当社が地代回収などを代行します。

○当社は、契約期間中の各種業務に備えた４０種におよぶ書式を用意。管理体制も万全です。


立地条件が定期借地に適するか心配
○戸建て定期借地事業であれば、比較的立地条件を問いません。
賃貸事業では駅からの徒歩圏が条件と言われますが、ﾊﾞｽ便でも十分事業の可能性があります。
○地方都市でも利便性の良い住宅地であれば可能性は十分あります。
○宅地開発が必要な場合は、
グレードの高い住宅地にすることが事業成功のポイントとなります。
�@敷地面積の確保　　�A街路計画　　�B植栽計画　などの街づくりが成功の鍵を握ります。

○当社は、全国的に分譲、定借の街づくり実績があります
○事業成功の鍵
　�@定期借地事業のノウハウ、実績
�A街づくりによる差別化
　�B定期借地友の会の充実


将来売却したい場合、
あるいは物納したい場合はどうなるのか
○底地を第三者へ売却することは困難ですので一般的には借地人へ譲渡することになります。
しかし買取強制はできないので、底地買取りを希望する借地人へ貸すことが必要です。
○定期借地の底地の物納も可能です（事例もあります）。
国が定める手続きに沿うことが必要です

○底地物納の留意事項
　保証金を返還し保証金返還請求権を担保する抵当権を抹消。


借地人とのトラブルが心配
○従来の借地で、最大トラブルが地代の改定。
対策として、地代改定方式を契約書に明記し、双方確認の上契約します。
○建物の賃貸事業と異なり、借地人は長期にわたる契約者となります。
建物所有者は借地人ですから、契約違反により定期借地契約が解除されると、借地人は立ち退き義務を生じ（建物解体・土地明渡し）ますので、地代の滞納などのトラブルは少ないと思われます。
○良質の借地人の確保が鍵となります。
当社では“定期借地友の会”を組織化しています。
定期借地を検討する方々は、一部上場企業、公務員、銀行員などかなり良質な人がいますので安心して貸せます。

○地代改定の計算式は、３年毎改定、消費者物価連動方式、
　最も客観的、双方合意しやすい方式。

○借地契約の解除事由の説明
　�@土地利用の用法違反
　�A無断での借地権の譲渡・転貸など
　�B３ヶ月を越す地代滞納があった場合など

○契約解除の場合、債務不履行があれば保証金から控除します。


借地法の法律が将来また改正されることが心配
○今回の改正では次の手続きが取られています。
（新法不遡及の原則と言います）
�@新法は既得権益を侵さないとの法律理論（憲法二九条財産権の保障）から、既存の借地借家関係には新法が適用されない。
�Aこの理由から旧法の借地契約は継続されるわけです。
※このことから、仮に将来借地法が改正されたとしても、
新法による定期借地契約関係も当然に維持されること　を意味します。