有限会社エムズエステート・名張市希央台の住宅屋日記

今日は、少し遠方ながら、滋賀県の栗東まで案内に行った。。。

JRAの栗東トレーニングセンター事務所前
で待ち合わせ。

何度か時間の変更もあり・・・

少し早めに到着したので、ブラット歩き・・・・

うひ〜ょう。。。

もしかして・・・
すごい所で待ち合わせしたのでは・・・

トレセン自体が一つの町に。。。すごい。。。

馬好きの私として、今現在の名馬も来ていると思われるので・・・
見てみたいものです。。。

しかし、かなり厳重。。。見学は・・・むり。。。

うろついているうちに時間がきました。

お客様が来られました。
案内のことは忘れたかのように、お客様も馬好き。。。

だから・・・トレセン近隣の土地を探されています。
馬主様でしょうか？？？

新築を検討して頂けるということです。



　　　　　希央台＝住まいの情報局

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今日は物件確認のため、市内を車でまわっていると・・・
しばらくご無沙汰していた方面にまで足を伸ばしてみました。

ちょっと行かなかっただけで・・・
あっちにも・・・こっちにも・・・集合住宅が

ファミリータイプのものならまだしも・・・ほとんど単身者用かも・・・

地主さんも土地活用をしているのでしょうが、これから先、人口の増加も見込めない状況の中で、大丈夫なのだろうか？？？と・・・心配してしまう。
建築業者は家賃保証などを売り言葉にしているところも少なくないと聞きます。

家賃保証のしてもらえる間はいいのでしょうが、関東の知人の話によれば。。。
建築業者が家賃保証しているにもかかわらず、保証している会社が家主に対して家賃の滞納が増えてきているそうです。保証をあてにしている家主さんは銀行の返済ができずに、競売にかかることもあると聞きました。

名張市・伊賀市でも賃貸住宅建築が増えてきています。
数人の地元の地主さんに話を聞くと、数年で厳しい状況の家主が出てくるだろうということ。

今年も今日で１年の半分が過ぎ去りました。
明日は我が身・・・他人の心配や噂ごとに耳を傾ける余裕があれば前へ前へ前進あるのみ。


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本日、中古住宅のお取引きがありました。
０様有り難うございました。
少々難しい取引の流れで、最初はヒヤリとした場面もありましたが、長い間お付合いいただいて感謝しております。

以後、リフォームされると思いますが、よい仕上がりになるといいですネ
リフォームが完成したら、拝見させてください。。。

以前も記載したことがありますが、名張市では程度の良い中古住宅がたくさんあります。
新築との価格差は約半額です。
住宅を検討される方のコンセプトにさえあえば、安価で手に入ると思います。
新築のよいところ、中古住宅のよいところを上手に探しさえすれば。。。
必ずよい物件に巡り合えます。
そのために私の存在意義があると思います。。。仕事きっちり・・・と・・・

さァ〜
明日は、滋賀県の栗東市へいきます。。。案内の予定です。
お客様からの依頼で探していた売り土地がようやく出てきました。
建築のご相談も受けているので、鉄骨系にするか木造系にするか、お客様のコンセプトにあわせて、すすめていきたいと思います。


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今日は。。。名張市在住のお客様より。。。
大阪市に自己所有の土地があるので相場を調べと欲しい相談を受けました。

早速、物件の近隣ににある知人の不動産会社に連絡を入れて。。。

場所などを話ししながら相場の話をすると・・・
大阪もかなり冷えているようだ。
1年前であれば坪単価75万円だったのが今年に入って、下落また・・・下落
坪単価55万円まで下ったらしい。。。

お客様には未だ連絡入れていないが、かなりしょっく受けられるような気がする。

名張市でも言えることだが、大阪市も同じことになっている。
銀行関連の話によれば、以前であれば、新築が7割・・・中古住宅が3割の割合でローンの案件があったが、今年は全く逆転したようだ。

確かに、程度のよい中古住宅であればリフォームして新築の半値で購入できるのであれば安いにこしたことがない。。。

それだけ、世間では程度のよい中古住宅出始めているということだ。


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本日、無事に契約決済が終了しました、Ｍ様有り難うございました。
一時期は、住宅ローンの関係で少しヒヤリした場面もありましたが、何事なく無事終了いたしました。
そして、同時にご結婚おめでとうございます。
末永くお幸せに。。。
不動産に関することは、何でもご相談ください。
有り難うございました。

さて・・・
木曜日から、ご紹介いただいた芦屋市の売り土地の調査にかかります。
かなりの高額物件になりそうなので、相場・・・物件調査・・・生活環境など・・・
仕事きっちりと、お客様に質問されても、何でもお答えできるようにしなければ。。。

また、以前から打ち合わせ中であった四日市駅前ビルの商談準備など・・・
これも、かなりの高額物件だ。。。
間違いのないように、気合を入れなければ。。。仕事きっちり


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＜木造住宅における上下階の遮音方法について＞

このブログの読者の設計士の方から早速、コメントをいただきました。

今日はその方からの遮音方法を記載します。

上階に子供室や音を出す部屋があったり、下階の部屋が寝室の場合、或いは上下階で２世帯が住む家等では、基本的に上下階の遮音を考慮する必要があると考えています。
通常、建て主の方から特別な有望がない場合でも設計段階で提案をさせて頂いていますが、今回はその仕様をご紹介します。

まず、天井を吊る部材については、防振吊り材を使用します。

桟木だけで吊った天井は、上階の床の振動を下階の天井に伝えてしまいますのでこれをできるだけ少なくするのが目的です。

写真では黒く光った部材がこれにあたります。

そして天井裏ですが、一般的には４０ｋｇ（／立米）品のグラスウールの厚さ５０ｍｍというものを敷き込みます。ケースによってはロックウールを使う場合もあります。

通常、断熱材として使用されるグラスウールは１０ｋｇ品とか１５ｋｇ品といった軽いものが使用されますが、ここで４０ｋｇ品を使用するのは、その重量により低音域の吸音性能を求めることによります。

写真の黄色いマットがこのグラスウールです。

特別な防音対策を求められる場合には、セスローズファイバーを使用したり、或いは２階の床自体にて防音対策を施したりもしますので、あくまでこれは木造住宅における一般的な遮音（防音）対策方法です。

セルローズファイバー（セルロース繊維）
原料には様々な種類があります・・・新聞古紙を再利用
しかし単にセルロースファイバーのみを使用するものは、反発力がない繊維の為、時間が経つと徐々に圧密沈下を起こし、上部に隙間ができてしまうという欠点があります。

そこで、これに麻の繊維を均一配合することでこの沈下という欠点を解決した「ＭＳグリーンファイバー」というものを使用しています。

この材料の利点は、
・隙間のない断熱施工が可能
・遮音性に優れているので、建物内外の騒音や防音対策を図ることができる。
・吸放湿性
・自然素材
といったことにあり、床下、壁、屋根、いずれの部位にも使用できます。

コメント有り難うございました。
大変参考になりました。

本当の家創りのプロとは、お客様の家族構成・コンセプトをしっかりと把握して。。。
建築をしていくべきだと思います。
コンセプトから外れてしまうと、完成後に、手直しでなどで2度3度とがたがたしていかねばなりませんし、或いはそれ以上の修復のきかない大問題に発展することがあります。


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上下階の音に対する遮音性能
集合住宅のクレームで最も多いもののひとつは、上階からの音がうるさい、ということです。床衝撃音は、性質によって２種類に分類されており、ひとつは足音などの低い周波数を表す「重量床衝撃音」であり、もうひとつはスプーンなどの軽いものを落とす「軽量床衝撃音」です。

(1) 床衝撃音とは・・・重量床衝撃音と軽量床衝撃音があり、性能を向上する為の対策は、それぞれ異なります。
■重量床衝撃音
ドスンという様な子供の飛び跳ねる音等を対象にしたもので、構造そのものに依存することが多いものです。
構造そのものが性能に反映されます。
■軽量床衝撃音
コツンという様な、スプーンを床に落とした音等を対象にしたもので、カーペットや防音フロアーを敷くこと等で向上が見込めます。

軽量床衝撃音は建築後でも対策は十分可能ですが、重量床衝撃音は、建築後では対策困難な性能です。

木造住宅（上下階の防音）
■床材にポイントを置いた防音設計
木造住宅の場合特に注意したいのが上下階の防音。上の階のスリッパのパタパタ音やいすの引きずる音、下の階のテレビの音などはとても気になるものです。そのためには床の振動を緩和する防振や床表面の発音を抑える制振を考えることが大切です。さらに質量があって透過する音エネルギーの小さい、すなわち遮音性能が高い材料を使用することをお勧めします。

防音建材にこのような物を見つけました。

�@床
フロアと合板の間に高密度の制振遮音材を使用することで、歩行などの振動の緩和のみならず２階や１階の生活音を抑えるようです。
�A天井
●防振吊木が根太から伝わる振動を緩和させます。
●上の階からの振動音を１階の天井で防音するため遮音性と制振性をもつ材料を下地材として使用します。
●天井裏に吸音性の高いロックウールやグラスウールを使用し残響を防ぎます。

このような建材を使ってどこまでの防音・遮音が可能なのか、研究します。

また、上下階の水周りの給排水音の防音・遮音のことも考えて行きます。

これから建築される方にも、後のトラブルのないように考えて行きたいと。。。


　
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