Green green Matsushiro

2005/6/12の松代5丁目旧公務員住宅の宅地造成住民説明会に出席し、住民とディベローパが協力共存して住みやすい街を創っていくための努力の重要さを痛感しました。

そこで
いまどきはやりのプログというもので、そのための意見の交流の場をつくって、今後の暮らし易く快適な街づくりや、工事に伴う安全や、不便の解消、などのための意見交換に役立てようと思います。

なお、このプログは、コメントには誰もが書きこみ可能です。
プログ本文も20名まで共同管理できますので、一緒に本文を書きこみたい方、大歓迎です。

掲示板(http://8814.teacup.com/hal/bbs)も準備していますので、皆さんの意見をお寄せください。

2005.6.15 Halada

G社の工事、連休中もトンテン行っています。
確か、8月に申し入れ書を渡したときは、快く守っていただけるという感触でしたが、
「早朝、深夜、休日の作業」の騒音配慮は、やはり守ってもらえないのですね。
道路の使用などで、少しは改善の気配が見えたのに残念です。

　24日もこんな感じてトンテン、ジャージャー(切断音)響いていました。
周りへの環境配慮を軽視して、作業総日数を短く切り詰めて、コスト低減をはかる。
やはり、モラルディスカウントと言われても仕方ないですね。

寅さんのご意見はもっともなのですが、「道路の付け替えは完了してしまい」と言われると、昨年のあの時の道路課やグランディ社の不誠実な態度を思い起こさずにはおられません。結局、これまで南側の道とも緩やかに交わっていた市道をわざわざ急いで付け替えて、グランディ社開発敷地内にはクランクのような道と、反対側に抜けられないループをつくり、南側の道との交叉角度を鋭角にした道路工事は何だったのでしょうか。今は、家が建ってないのでそれなりの見通しもありますが、もしグランディ社の当初の意図のように家が林立していたら、それこそ危険極まりない道になってしまいます。幸か不幸かグランディ社の売れ行き不振のために問題が顕在化していないだけで、そこに販売促進に協力するようなことをして家を増やし道路の危険度をあげるのはいささか考え物です。まだ空き地である今のうちに、道路をもう一度安全なように付け替えることを要望することのほうが先決ではないでしょうか。なにしろ、道路は、グランディ社だけの占有物ではないのですから。またもし家が建ってしまったら、その人たちに権利が生じますので、そこに手を着けるのは困難になってしまいます。当事者がグランディ社だけである今のうちに手を打つべきです。道路の問題は事故が起きてからでは遅いです。

　議論に熱が入ってきていますが、感情論にならないように、参画者の一人として再度書き込ませていただきます。
　私も、これまでの経緯、特にG社の前任者の方の対応など積もり積もった不信感はなかなかぬぐえませんが、最大の問題であった道路の付け替えも完了してしまい、過去のことや今建てている家のことを云々言っても建設的な方向には向かないのではないかと思っております。
　問題は、まだ手が付かず空き地となっている部分ではないでしょうか。
　このままG社が一戸建てを維持するならまだしも、売れ行き不振で高野台や東などで問題になっているようなマンション業者に転売でもされるような事態になると、景観どころではなく日照権や天空率、機械式駐車場の騒音などの問題も想起されます。万が一このような事態になるとG社から土地をお求めになった方々も同じ問題に曝される次第です。
　そのようなことを考えますと、G社も担当の方が変わりだいぶ紳士的に話ができるようになったとのことですので、近隣の住民としてもG社に対して過去のわだかまりから考えるのではなく、少なくとも一戸建てのまちづくりには協力して進めるべきではないかと思います。
　また、G社の方も前任者のような「聞く耳持たず」の態度ではなく協力関係をきづく姿勢をとっていただけると、購入希望の知人の紹介などもおいおい出てくるようになることもありえると思われます。
　どなたかがコメントされました「みんななかよく」がすみ易いまちづくりにとっては一番重要だと考える次第です。

　なお、「記事カテゴリー」も指定のものから変更させましたが、よろしかったでしょうか。

　モラルディスカウントで思い出したのですが、この差は、ひとつのモラルディスカウントではないでしょうか。片やルール上必要な建築確認だけ、他方は、基礎構造確認、基礎枠確認、構造体確認と法規制以上の安全確認を行っています。
　もちろん消費者としては、余分なサービスにお金をかけない賢い消費者か、安全には投資を惜しまない消費者か、個人の考えの違いですのでどちらがよしあしとはいえないと思います。ただ、業者への評価としては、そのようなところで、価格を安く設定しているのが「ディカウント」なのですね。
　
　　↑ある大手建設業

　　↑その隣のグ社

このホームページで、むかし「かってにグランディ社救出作戦」というタイトルで、まだ売れていない区域の区割りなどをもっとゆとりのあるように変えれば、土地も売れて、住む人も、周りの人も喜ぶのではないかという意見がありました。
そこで、思いついたのですが、
朝日新聞に、「西大沼に産院」という記事で松代の南側に出来た産院が明るいニュースとして大きく取り上げられておりました。
大きな産院ともなると、お医者さんなどは、産院の近くに自宅を設けられ緊急時に対応されるとの話を聞いたことがあります。また、松代の土地を物色しようとしたお医者さんが、やはり狭すぎるというので断念されたという話も良く聞きます。
そこで提案ですが、以前出た、「勝手に・・・・」を、まだ手をつけていない南側だけでも検討してみてはいかがでしょうか。


参考のために、以前の絵をこのHPから引き出して、つけておきました。

コメント欄の意見もようやく活気を帯びてきたようで、管理者としてはこれが2年早ければと、残念にも思うしだいです。
「でるところに出れば」というご意見もありますが、このブログのモラルディスカウントの部分で書いたように、法規制ぎりぎりの行為ですので、最終的にはモラルディカンウントを市民に見抜かれ企業として孤立しないために彼らの選択に任せることしかできません。それが「愚痴」に見えるのは、私たちが『打つ手が遅かった』からです。
　公務員住宅が売却されるという情報は、前から知ってはいましたが、無意識に「公務員住宅と同じような敷地割で、もっとスマートな建て方を民間業者ならやってくれる」と甘い期待をして何もしていませんでした。そこに突然、モラルディスカウントで当該の業者が登場してきたわけです。
　それ以前に、市への指導の要請(つくば開発要綱の二次開発への適用)や「まちづくり協定」などの努力を行って、入札の際のそれなりの圧力をけいせいさせておくべきでした。その反省もこめて起こっていることを皆さんに知っていただきたいのです。

　問題は、これは松代5丁目や並木の一部だけではなく、つくば市の学園部の居住地の多くの部分に係わる公務員住宅用地で起こる問題の「はじめ」だということです。
　下記に、google earth上にオーバーラップさせた公務員住宅廃止の予定地を示したおきますが、ここでも、手をこまねいていると同じ問題が起こる可能性があります。


　いったん、モラルディスカウントの業者が入ってしまえば、「出るところに出ても」彼らのほうが経験値ははるかに高いことは間違いありません。(道路付け替えの請願の経緯なども目を通してください。)「愚痴」といわれても事実を知らせて、伝染を防ぐということしかできないのが実情です。

　コメントされた方の中に、松代の住民の方もおられましたが、5丁目の西側の広大な部分も廃止の対象です。そこに、モラルディスカウントの業者が入ったら、どうなるか。。。。予防的な措置を今から打っておくことが、松代や並木の最大の教訓です。
　入札以前に「まちづくり協定」を作成しておく。市に少なくとも「開発指導要綱」に基づく指導を行う旨を明示させておく。などがありますが、特に、松代の場合には、入札最低価格の設定が高すぎて、大手の業者は全て手を引いてモラルディスカウントの業者の跋扈を許したといううわさもありますので(最低価格設定は何故か非公開ですので「うわさ」といういいかたしかできません)、最低価格設定を引き下げさせる努力を行う、などの手があると思います。
　もう一度言わせてください。
　モラルディスカウント、入ってからはもう遅い!!

グ社の第二期5棟。あっという間にここまで建ちました。
足場が密集しているのが気にかかりますが、取り払ったらきっとすっきりするのでしょうね。
松代まで来てぎゅうぎゅう詰めの家では、商品価値は低いでしょうからね。
前の写真から3日後の8月23日

その翌日8月24日

の様子です。

写真でもわかるように、車両などは敷地内に停車するなど、以前より道路を占有しないように配慮してくれているようです。
工事をしている業者が、以前よりモラルが高いのか、グ社の担当責任者が少しは常識のある人に代わったのか、第一期工事の計画段階から、このような対応でしたらだいぶ様相は変わっていたかも知れませんね。

現在の工事地域のかっての姿です。




そういえば、工事の途中でこのようなこともありましたね。
これが、工法を変えたことと関係があるのかも知れませんね。

住む人のためにもしっかりした家作りを期待しましょう。
さらに、昔のように緑が戻ると良いのですが・・・・

7月27日、8月12日と20日の工事の様子です。
　まず7/27

8月12日

8月20日

なお、8月20日には、この区画の隣の分譲の地鎮祭が行われました。
そちらは、ミサワホームということです。

なお、前回のブログのコメントに、工法が変わったのは何故か、という問いかけがありましたが、
　そういえば、第一期は、こんな感じで、のっぺりとやっていましたね。

グ社の二期工事が始まりました。

とはいえ、たったの5区画です。
こんなに消極的になるのでしたら、少し統合して、敷地面積を広げたり、
緑地帯の共有地を作って各戸の実効敷地を有効にするなど
工夫すれば　景観もよくなって　買い手も増えるかもしれないのに
なんで、当初の強引な区割りを引きずるのでしょうかね。

それに、道路を付け替える必要もなかったのではないでしょうか。
初期のセンスのない計画者のプランに引きずられて
土地をもてあまされたら、それこそ、開発の価値はありませんね。

街づくり協定案です。

松代5丁目東部地区まちづくり協定書(案) Ver2007.05.12.

松代5丁目東部地区は、「つくば市マスタープラン」を尊重し、潤いと調和のある美しいまちづくりを推進する為、以下を地区協定として定める。

(名 称)
第1条 この協定は「松代5丁目東部地区まちづくり協定」(以下、「協定」という。)と称する。

(協定区域)
第2条 この協定が適用される区域（以下「協定区域」という。）は以下の通りとし、まちづくり協定区域図（別図１）に示す。
つくば市松代5丁目1番から8番、及び、西大沼638-90から214、西大沼637、手代木1893-1895。

(まちづくりの目標・方針)
第3条 田園地帯に囲まれた松代地区の地区特性を生かし、「緑潤うゆとりのある美しいまち」を基本理念に、知性溢れる健康的で住みよい安全なまちづくりを目標とする。

(土地利用の方針)
第4条 協定区域の土地利用方針は、低層建築を中心とするゆとりある住居地を形成することする。

(建築物および工作物の制限)
第5条 建築物及び工作物は、以下の(1)から(3)に定める条件を満たすものとする。
(１)諸法令・条例および行政指導、すなわち、a)都市計画における用途指定、b)建築基準法、c)つくば市建築基準条例、d)つくば市敷地制限条例、e)高度地区指定、および、f)つくば市開発指導要項等に抵触しないこと。
(２)建築物の地上部は、三階建以下、もしくは、敷地の地盤面から高さ10 m以下とする。工作物単体もしくは工作物を含む建築物の場合はその最高部を高さ10m以下とする。
(３)建築物および工作物の壁面は、最突出部を、隣地の建築物ないし工作物の最突出部から1 m以上後退させるものとする。道路に面する面は、最突出部を、道路境界線から1 m以上後退させるものとする。

(制限の除外)
第6条 以下の地域および建築物は、第５条の定める制限を受けない。
(1)本協定成立時の既設建築物。尚、共同住宅については、建替え時は、現在の高さ以下とする。
(2)本協定成立時に既に建築計画および土地利用計画が認可されたもの。

(地域環境への配慮)
第7条 協定区域の居住者、事業者および土地または家屋等の所有者は、騒音、悪臭、日照障害、土壌汚染等の防止に配慮するとともに、敷地の緑化や雨水等の排水の確保など、地域環境の改善を心がける。

(協定の締結)
第8条 この協定は、第2条に定める区域の土地の所有者等(土地所有者および建築物の所有を目的とする地上権又は賃貸権の所有者)の○分の○以上の合意により締結する。（以下協定を締結した者を「協定者」という）

(委員会)
第9条 協定を運用するため、協定運営委員会（以下「委員会」という）を設置する。
委員会は、協定者の互選により選出された若干名をもって組織する。

(協定の変更)
第10条 この協定の改変は、協定者の○分の○以上の合意によらなければならない。

((有効期間)
第11条 協定の有効期間は、協定締結の日から○年とし、更新する際は、・・・・・

(補則)
本協定は、協定区域の自主的協定であるが、関係者に理解とまちづくりへの協力を求めるとともに、つくば市とともに「まちづくり協定」の条例化と、それにもとづく本協定の地区計画化も目指すものである。

街づくり協定のお願いです。

「松代5丁目東部地区街づくり協定」のお願い

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住みよい松代を守る会　

皆様のご存知のとおり、つくばエクスプレス開通後、つくば市の開発が急速に進み、商業施設、住宅等の建設ラッシュとなっています。現在、つくば市竹園、千現、二の宮、吾妻、並木地区等では多くのマンションの建設、又は計画され、既存住人の方々、つくば市役所、建設業者の間で、景観、緑地、騒音、駐車場、交通等多くの面で、多くの議論が交わされています。
現在、松代５丁目地区にはこれらの問題は未だ顕在化しておりませんが、今から、我々既存住人が一致団結し、新規開発の集合住宅、建物の高さに対する姿勢をまとめて松代5丁目東部地区の住みよい景観作りのガイドラインを明確にしておくべきだと考えます。

地域開発を制限する法律は、都市計画法、建築基準法、条例等いくつかありますが、個々の地域の実情に合わせたものとしては不十分な部分が多々あります。国、県の制定したこれらのものとはちがい直接的な法的強制力はありませんが、我々住人で比較的容易に制定できるものに、街づくり協定があり、それをもとに市の「地区計画」としていく方向もあります。

以上の趣旨をご理解した上で、「松代5丁目東部地区街づくり協定」にご協力頂ければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

松代の美しい街をこれ以上くずさないように街づくり協定が議論されています。
以下に、よびかけの内容を紹介します。(アンケート関係は省略しました)


松代5丁目東部地区街づくり協定とアンケートについて
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合同ワーキンググループ


　これまで松代のすみよい環境の大きな構成要素だった旧公務員住宅の跡地が、民間の開発業者の手で一変され、以前の面影が全く無くなった地域となっております。しかも、その多くの土地が昨年初頭の開発着手から一年のときが経過してもまだ手付かずの状態で残されており、開発業者が意図したような地域づくりができるのか危ぶまれる意見も耳にされる状況になっております。

　近隣に住まう私どもとしては、一昨年の7月の開発着手直前に行われた「説明会」での開発計画さえ放棄され、荒地化してしまう事態や、悪質な業者に転売され景観を著しく損なったり近隣の居住権を無視した建物作りが行われる危険性さえ懸念しながら成り行きを見守っている現状です。
　特に、悪質な開発業者に転売された場合には、敷地制限条例に基づく「第二種中高層住居専用地域」、文教地区建築制限条例および近日中に制定予定の高度地区条例しか基準が無く、高度地区条例においても高度制限は18mと松代の実情からはまだまだ不十分なものでしかありません。

　これまでの開発業者とのやりとりの経験でも、開発業者としては法制限のギリギリのところで最大の収益を目指すことは必至の習性であり、さらに悪質な業者での開発手直しに対しては、そのような段階に至る前に、法的もしくは市が行政指導を行うに足る状況を作っておく必要があります。

　つくば市には、拘束力のある協定として、「建築協定」および「地区計画」があります。建築協定はその地域の全員の賛成で建築物に制限をかけるもの、地区計画はつくば市が定めて行政指導を行うものです。「まちづくり協定」は、神戸市など多くの都市では既に条例化され、地域や住民からの「地区計画」づくりとなっていますが、つくば市では残念ながらそのルールができておらず、「まちづくり協定」を作って、それをもとに市に「地区計画」化をお願いするという形式にならざるを得ません。しかしながら、昨年の「高度地区」の取り組みの中で、市はそれぞれの地域に応じたまちづくり計画を尊重する意向を示しており、地域からのとりくみに対して前向きの姿勢で臨んでおります。
　しかるに、このタイミングで、「松代5丁目東部地区街づくり協定」を作成し、市に「地区計画化」を迫っていく好機会であると考えられます。しかし、松代5丁目東部地区では、以前まちづくり計画を市と共に議論した素地もあります。今回は、�@高度地区制限(18m)で不十分な制限を松代にあうように10m制限にする。�A現在の旧公務員住宅跡地の開発計画よりレベルの低い開発への後退を防ぐ、の二点に焦点を絞り、以前検討されたものより緩やかな協定として、現在の開発地域に住む方々も含む幅広い賛同での協定化を目指す予定です。

松代と同じくモラルディスカウントの
千現の高層マンション問題で、業者が合法的な高層マンション建設を断念せざるを得ない段階に追い込んだ模様です。

　これは、つくば市が3月20日から施行する「高度地区指定」に「既存不適格建築」という駆け込みの抜け穴があったのですが、「既存不適格建築」にするためにも最低限3月20日以前の着工が必要です。
　ところが、このような高層マンションは県の景観形成条例で着手する30日以前の申請が必要ですが、「既存不適格建築」となるための着工3月19日着工の30日前よりも10日程度も遅くしか申請されていないとのことで、行政側によほどの拡大解釈を持ち込まない限り高度地区制限の対象となって高層マンションを断念せねばならない状況です。

　まだ、市や県が特別な解釈を持ち出して業者を保護するという懸念も残されていて、3月20日を迎えるまでは、地域住民と行政、業者間の厳しいやり取りが交わされると思われますが、基本的に
　住民運動の前にモラルディスカウントの業者が立ち往生して手続きミスを犯した
ということは間違いなく、
　住民運動が、地域を無視した高層マンション建設に打撃を与えた、日本でも数少ない例がつくばで起こっているといえるでしょう。

　このような、業者のミスを市などの行政がフォローして、「高度地区制限」などの積極的な「つくばスタイル」の街づくりを放棄するのか、厳正なる態度で、業者に地域住民と協調できる建物への転換を迫るのか、つくば市の姿勢が問われるところです。