2018/7/11

アメリカは再び住宅バブル?・・・リーマンショック前の水準に  時事/金融危機
 
■ 「妖精物語」定点観測 ■


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ゴールドマンサックス 毎月分配型債権ファンド「妖精物語」2018.05.31レポートより


債権市場で何が起きているかなんて、素人は知る由も無いのですが、私はゴールドマンサックスの舞毎月分配型債権ファンド「妖精物語」の月次レポートを眺めながら、妄想を膨らめています。元々はリーマンショック時に母が保有して「売ろうか?どうしよう?」と相談を受けたのが切っ掛けでした。

国債やモゲージ債や社債をバランス良く組み合わせていて、上位の債権の銘柄などを眺めていると、素人ながらにトレンドが薄っすらと見えて来る気がします。

最近気になるのは、ジニーメイやフレディーマックなどの住宅関連債権が上位に居る事。ジニーメイは政府機関で、邦住宅局保険や退役軍人協会の保証が付いた証券について支払保証を行うことを業務としています。政府保証が付いた証券を扱うので健全性が高く、リーマンショックの際にも赤字になる事はありませんでした。

一方、フレディーマックはファニーメイと同様に市場から住宅債権を買い取る半公的な金融機関で、リーマンショックの際に多額の損失を出し、政府が資本注入をして国有化されています。

それらの住宅関連機関の債権がチャートの上位に居ると言う事は、アメリカで住宅バブルが再び発生している可能性が高い。

ちなみに政府関連機関債も増えていますが、 「カナダ・ハウジング・トラスト No.1」などは明らかに住宅債権を扱う政府機関です。

■ サブプライムショック時の水準を回復した米住宅価格 ■


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S&P/ケース・シラー住宅価格指数

上のグラフは全米20都市の住宅再版価格を元に造られる「ケースシラー住宅価格指数」ですが、現在はサブプライムショック直前の価格を越えています。これをして「アメリカは住宅バブルだ」と断言は出来ませんが、アメリカ住宅市場が過熱気味である事は注意が必要です。

アメリカで住宅バブルが発生する時の特徴として、郊外の大型住宅(マック・マンション)の建設ラッシュが起きるそうです。2016年頃からマック・マンションの建設が増えている様で、低金利を背景に、アメリカで住宅市場が過熱気味な事が分かります。

■ FRBが住宅市場を支えている? ■



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FRBのMBSの保有残高

リーマンショック直後、一時的に紙屑同然になった住宅担保証券(MBS)をFRBは大量に市場から買い取り、市場が崩壊する事を防ぎました。その後、FRBは買い取ったMBSを市場に売却するというニュースが流れていました。

上のグラフを見るとFRBは2012年からMBSを買い増している様に見えますが、これは保有するMBSの価格が回復した為に残高の時価総額が増えたのでしょう。ただ、FRBは償還時期を迎えたMBSと同額を市場から購入しており、MBSの市場でFRBの存在感は小さくはありません。

2017年秋からFRBはMBSの再投資を縮小する予定でしたが、その後の長期金利の上昇を踏まえ、MBSの再投資を継続している様です。本来はMBSの再投資を停止してバランスシートの縮小を図る時期なのですが、FRBは今年6月のFOMCで再投資継続を議論している様です。

■ バブル化と金利上昇に挟み撃ちに在る住宅市場 ■

ケースシラー住宅価格指数や、郊外の大型住宅の建造ラッシュからは、アメリカの住宅市場がバブル化している可能性が伺え、一方で金利上昇の影響をFRBがMBSの再投資によって抑制している事がお分かりになったかと思います。

日本やヨーロッパや他の国々も似たり寄ったりで、リーマンショック後に中央銀行が超緩和的金融政策を継続した為に住宅市場や不動産市場はバブル化しています。日本の首都圏のマンションは一般のサラリーマンの年収では手が届かない価格になっています。

冒頭で紹介したゴールドマンサックスの債権ファンドに限らず、多くの金融商品が様々な債権を元に作られ流通しています。その総額はリーマンショック前の水準を軽々と越えています。

MBSが、BBB格の社債が、新興国や南欧諸国の国債が・・・微妙なバランスの上で高値を維持している事に自覚的な人達がどれだけ居るでしょうか?株式市場も同様です。


昨今の株価の動きを観ているとい、明らかに売り抜けている連中が居ます。しかし、日銀や年金資金がその穴を埋め、さらにはゼロ金利から逃げ出した個人の資金が様々なルートから流入して、相場の下落を覆い隠しています。


賢い奴らは逃げ足が速く、最後は庶民のお金が溶けて終わる。何度も繰り返されて来た事が再び起こる日が近い。そんな妄想が膨らむ米住宅市場の近況です。
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